指數化投資與購屋
最近購屋這件事又開始出現在我朋友圈的討論中。
買房子算是一件人生中的大事，所以多加研究討論也是必須的。
但我很好奇的是，現在的房價真的是一般人可以買得起嗎?
全國平均水準約1千5百萬的房屋總價。以一般勞工的經常性薪資約50萬來說，年存一半約25萬大約要存個……嗯，60年。
這還沒算進物價通膨的因素喔!按照這個價格，一般勞工認真工作存錢，根本無法追上高漲的房價!!
那我們真的要放棄買房的夢想嗎?
“傻孩子!買房一定要辦房貸啊!不然誰可以一次付清啊!"
那我們就用最"樂觀"的方式來估算每個月的房貸要繳多少。
根據國泰世華銀行網站提供的試算表，假設:
1,固定利率1.65%，30年都不上漲。
2,頭期款自備5百萬，貸款1千萬。
3,本利攤還30年。
試算出來每個月本利攤還要3萬5千元左右。如果不談頭期款5百萬從何而來，省吃儉用不要想出國，iPHONE，每月大餐，實現人生夢想，忍耐30年是有機會的!
(人生最精華的30年都奉獻給這間房子了!)
你可能又會說了:
"傻孩子!就結婚夫妻兩個人一起繳啊!"
嗯，扣除交不到女朋友這件事及女生其實不願意幫你繳房貸來說。這樣確實會比較輕鬆一點。
但以夫妻兩人合計年收入約100萬來說，扣除房貸及相關的房屋維持成本，大概也只會剩下50萬台幣。
這50萬必須要維持生活開銷及所有的附加費用，最終也剩不了多少錢。更不要講生小孩這件事了!!
(所以高房價是壓抑台灣出生率的重大因素啊!!)
慢著!!還有退休規劃的問題啊!!
嗯，你大概只能期待這間30年的老房子可以有其他人願意接手，而且房價是沒有下跌的狀態。不然你期待的【買房養老】很有可能會落空。
(所以高房價也是阻礙你安心退休的重大因素!)
但是這跟指數化投資有什麼關係?
我們做投資最重要的是完成自己的各個財務目標。那我所推崇的指數化投資能不能完成買房的財務目標呢?
根據散戶投資正典這本書中統計過去210年來的資料，投資在股市上是可以得到年化8%的投資報酬率。
所以我們用投資股市的長期年化報酬率8%來做投資20年的試算。
如果20年前能開始在股市中做指數化或類指數化投資，現在大概對於買房也不太會是困擾了。
你可能會說，20年前買的房子現在都不知道漲多少了!!
其實看過去的房地產成交價指數，差不多大約漲一倍而已。
而過去台股十六年的加權股價報酬指數是整整擴張到接近4.7倍!!
這還只有16年的紀錄，如果加權報酬指數也能回推到更過去，我相信報酬將更為驚人。
所以投資股市的報酬會比投資房市來得好很多!!
回到我們所關心的議題上。所以如果你能夠延遲購屋的時間點，從二十幾歲就開始替未來做準備。我相信經過二十年在40~45歲時，你手中也會有一筆可觀的資金可做為購屋的頭期款需求。
而且在投資上已經累積一段時間的資金，如果有遇上房價大幅崩落的時候；而自己又有購屋自住的剛性需求，這就是你可以用較低成本買進的好時機!!
"那如果以後房價又再漲一倍怎麼辦?"
我們可以想想，現在的房價已經無法讓一般人可以隨興的做購屋決定。如果再漲一倍，對於自住這種有購屋剛性需求的人絕對會處於放棄狀態。到時候應該也不會有人思考要不要買房。
就算真的到時候要買房。你手中累積出來的資金也夠支付約一半的購屋款，所以貸款也只要貸5成就好。當然啦!如果20年後薪水還是跟現在一樣低，你大概也不會想揹房貸了~XD
但如果房價在未來不再高漲，你手中累積二十年的投資部位也無須全部賣出。只要變現取得合適的頭期款，讓自己可以用較為輕鬆的方式負擔房貸就好。
所以使用正確的投資工具，利用時間的複利效果。確實可以幫助你完成人生的重大財務目標。而且延遲購屋的好處是，到你四十幾歲的時候，你會更清楚知道全家的購屋需求。你可以挑選適合居住到老年生活的好宅。
我們還可以在結婚以後利用另外一半的收入來進行退休金的規劃，避免把全家所有的資金都押注在一間房子上。
而在累積財富的階段，我會建議租屋或是跟父母一起住。這還有另外一個好處，因為隨時處於可能搬家的狀態，所以會盡可能地減少不必要的購置。這也會在無形中精省下很多開銷。
所以根據上面的思考，我的建議會是:
1,延遲購屋
2,使用正確的投資工具及投資策略累積資產
3,夫妻共同準備
4,最後才是選擇適合全家的好宅
希望上面寫的這些能對現階段該不該買房子所苦惱的朋友，有一點正面的幫助。